以前にある勉強会に参加してきました。
この勉強会を主催している方が石川和弘弁護士です。
この先生は「欠陥住宅被害全国連絡協議会」に属し、全国でも有名な先生です。
しかも「全日本不動産協会北海道支部」の顧問で、宅建業者に対しても講習会を開く、北海道を代表する建築、不動産の専門家なのです。
その勉強会の内容は瑕疵担保について重要な最高裁判決について。
まず住宅の瑕疵担保について簡単にお知らせします。
まず民法では「瑕疵の事実を知った時から1 年間買主は売主に対しこの権利を行使することが出来る」と規定されています。
しかし実務上ではこの条項が強行規定ではない事を利用して「引渡し後 2 ヶ月」で瑕疵担保責任の期間が終了するという等の特約を設けることが多くなっています。
それで特に新築住宅を購入して欠陥住宅の問題が立ち上がり平成１２年４月１日「品確法」が施行されました。
これは、「買主（施主）に引き渡した日から10 年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。」という内容です。
だいたい皆さんもそのような認識ではないでしょうか。
品確法では「住宅の構造耐力上主要な部分、または雨水の侵入を防止する部分」に限定されています。
しかし、その 10 年の間に建売業者や工事施工業者が倒産などして「瑕疵担保責任」が履行されないというトラブルが多発しました。
平成21 年10 月11日以降に引渡しされる新築住宅に義務化されたのが「住宅瑕疵担保履行法」です。
これは、保険か供託の方法で、瑕疵担保責任に必要な資金を確保することとなってます。
建築、建売業者が倒産しても、引渡しから10年間は保険金や供託金の支払請求が出来ると言うことです。
ちょっと長くなりましたが、ここまでは理解できましたか？
しかし今書いてきたように、最大でも引渡しから 10 年というのが、一定の期間になっています。
しかも、構造上明らかに不備があっても、知ってても知らなくとも、10年経ったら請求できないのが瑕疵担保請求なのです。
そこで本題に入りますが、千歳市に本社を置く「J設計が欠陥住宅訴訟で敗訴」というニュースがありました。
簡単に内容をご説明します。
原告（建主）は平成 9 年J設計に住宅の引渡しを受けた。
平成 20 年にリフォームの時に土台と柱が緊結されていない等の欠陥が分かった。
簡単に言うとこんな感じです。
読まれて気付いたと思いますが、まず品確法の適用前であり、まずもって 10 年の瑕疵担保保証もされていない。
しかも、もし 12年以降の品確法であっても、引渡しから 10年を経過する建物にはどちらにしても該当しないと言う困難なものでした。
そこで、石川弁護士は何を持ち出したかというと、「瑕疵担保責任」ではなく「不法行為責任」と言うものです。
この不法行為責任は、それを知った時から3 年間請求でき、引渡しから 20 年以内であれば請求できるという事です。
どこが「不法行為責任」に該当するのか簡単に説明しますと、基本的に建築基準法違反であれば不法行為責任だという判決です。
他の地裁でもこれに基づく判決が出ているようです。
最高裁判決は、言ってみれば新しい法律ができるようなものです。
そうすると、瑕疵担保の 10 年ではなく、不法行為での 20 年と言う事が当たり前になってくるかも知れません。
また、瑕疵担保責任については、「原始取得者」しか対象になりません。
原始取得者とは、新築した人、もしくは新築で購入した人と言うことです。
ですから、中古でアパートを購入すると例え築 10 年未満であっても、建築会社には瑕疵担保責任を法的には争えません。
この、不法行為責任が認められるようになれば、もしかしたらそのへんの部分も改善される可能性があるかも知れませんね。