北海道でアパ・マン経営を成功させるには

20.アパ・マン経営のリノベーション

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リノベーションの3つのプランについてお話します。

3 つのプランは
①ローコストプラン(賃料の6ヶ月~1年分)
②スタンダードプラン(賃料の1~2年分)
③デラックスプラン(賃料の2~3年分)
の 3 つです。

ではそれぞれのプランがどの辺りのグレードになるのかを簡単にご説明します。

ローコストプランは、基本的に水回りの場所を変更せず、ポイントを絞ってデザインする。
 
他の物件との差別化が目標

スタンダードプランは、入居者ニーズを考慮し、和室を洋室に変更したり収納を充実させたり、スタイリッシュに機能をアップする。 

将来にわたり満室が目標

デラックスプランは、よりハイグレードの内装材を使用し高級感のある空間を実現する。
確実に満室にし、ターゲットは積極賃貸派で賃料アップが目標

何れにしてもデザインされたリフォームで入居率アップ、賃料アップ、他物件との差別化をねらう。

以上のように、目安を考えますが、一番大切なのは、費用対効果です。

費用をかければ賃料アップできるのか?
費用をかければ空室を解消できるのか?

この二点がオーナーにとっての重要なポイントでしょう。

そこで考える方法が、 上記の家賃の何ヶ月分か?と、 お金を借りた時の返済額との比較です。

現金でやられる方も、同じ考え方が重要です。

リノベーションするにあたり、その部屋のリノベ後の効果が期待できる期間を 
8 年から 10 年とすると返済額から次のようなことが判断出来ます。

コラム20-1,2
※金利 5% 100 万円当たりの返済表
10 年効果があり、 12,500 円の賃料増が見込めるなら最高 100 万円掛けられると言う事です。

賃料を5,000 円下げないと、空室が決まらないような状況(原状回復は済んでいる)を考えます。 
1DK で、40万円かけてリフォームすれば賃料は下げなくても大丈夫だとすると、かかったリフォーム費は、下がらなかった分の賃料で回収できます。

この表で考えると約 9 年の回収期間になります。

家賃月数で考えると仮に 5 万円の物件でしたら 8 ヶ月の回収に当たります。
あくまでも原状回復費+リノベ代 40 万円という考え方です。

原状回復費は、かけても家賃の 6 ヶ月分迄となります。

原状回復は、築年数とともに右肩下がりで年々下がっていく家賃でも、入居させるために行うものです。
リノベーションは、そこからのプラス(現状維持かもしれません)を狙うものであります。

そのようにかける費用は、何ヶ月で回収できるのか?何年の返済で回収できるか?
を、しっかりと計数管理する必要があります。

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