満室経営 マーケティング

中古老朽木造アパートを満室にした募集方法

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以前購入した札幌市東区の木造アパート。

場所、間取、家賃、建物の築年数、どれをとっても「ウリ」になるものが無い物件でした。

そこで行ったのが、募集条件の緩和です。

具体的に言うと、敷金0、仲介手数料0、連帯保証人不要にしました。

そのかわり、仲介業者には売上になる仲介手数料がないので、私の方で広告料を3ヶ月分(3.4万円×3=10.2万円)を出す条件にしました。

当然、このように条件緩和をしたので、難ありの方(笑)が多く来たのですが、そのリスクヘッジを、定期借家契約でカバーしました。 

短い人で半年間、長くて1年までの再契約型定期借家契約です。

こうする事で、例えば生活保護申請中で社会復帰を考えている人、親族のいない人なども受け入れました。

それと同時に、高齢者も受け入れました。

入居者には71歳のお婆ちゃんもいますし、61歳の独身男性などもいました。

 

大家としてのリスクが高いのですが、ソフトバンク見守りセキュリティを設置する事でカバーしました。

見守り装置は、一日1回、ドアが開かなければ、携帯メールに異常ありのメールが届くようになっています。

これで私のリスクも減るのですが、実は入居者にも喜んで頂きました。

当然一人暮らしの高齢者は、一人で倒れた時のことを心配しますし、遠くの親族や知人も心配です。

それを、この装置を設置することによって、武器に変えることができました。

メールは、私・管理会社さんの担当・保証人・知人・身元引受人等に通知が行くように設定して、なおかつ緊急の場合に、入室を承諾する承諾書も頂きました。


募集ルートも多くのチャンネルを持つ必要があります。

実は購入してリフォームをしている間に、管理会社さんのはからいで、エリアの仲介会社さんの店長二人と食事にいきました。

お話すると「そんな建物ありましたっけ?」と全く情報が届いていいないことがわかりました。

前の大家さんと管理会社の時には、近くの仲介会社さんに、物件の存在すら忘れ去られていたと言う事です。

それでは、決まるわけがありません。

認知活動を私は食事会で行ないましたが、実際のリーシング活動は、管理会社さんの担当が一生懸命営業に周り、電話をしてやってくれました。

しかも仲介会社だけでなく、私も知らなかった団体にも声をかけて頂きました。

それが、これからご紹介する「東区生活と健康を守る会」です。

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「守る会」用の配布資料です。
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当時掲載された情報です 。

今時、こんな手書きの新聞(笑)を出していますが、ここからもお問い合わせを頂き決まったようです。

これは管理会社さんのアイデア。

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先ほどのパンフレットには、このように特集記事を組んで頂きました。
広告料の範囲で入居者特典として、引越代か家具合計4点プレゼントを盛り込んで頂きました。

この結果、2件が仲介会社さん、一件が「守る会」でご紹介いただきました。

リフォーム完了が4月11日でしたが、6月までに申込が全部入り、7月1日には全お部屋が入居済となりました。

こんな募集ルートあるんです。

皆さんの募集の参考になれば幸いです。 

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