最近、家賃保証会社が、捨て身の構えで家賃の値下げ交渉を行なっているという情報をたくさん聞いています。
あなたの周りで、そのような話しをお聞きしたりしませんか？
数人の大家さんや税理士さんから、そのような話をお聞きしたのですが容赦ない交渉のようです。
不動産実務検定の浦田代表がもう10年以上も前から、家賃保証・サブリースは崩壊すると言っていました。
ついに来たのか、というのが私の実感です。
日本の世帯数の増加が止まり、いよいよ世帯数が減ることは明白です。
これから全国各地でサブリース訴訟がおこって、社会問題化するのは明白だと思います。
サブリース業者は「ない袖は振れない」と開き直り、「自分が妥当だと思う賃料」しか払わなくなります。
建築するときには、３０年の保証をしていますから、当然、家賃保証契約を単純に解除するわけではありません。
しかし社内では、「あの家主が家賃値下げを承諾しないのなら、契約解除してこい」と言われて交渉にあたっているのが現状です。
私の知り合いが◯東◯託にいて、上司に言われていますから、間違いのない話です。
そこまで強気で交渉に来るのには理由があります。
それは、借地借家法の普通借家契約において、増額しない特約は有効であるが、減額しない特約は無効であると言う事です！
借地借家法３２条では
「契約の条件に関わらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することが出来る」
と規定しています。
そして最高裁判決でも、何度もこのたぐいのサブリース裁判が行われ、減額が認められているのです。
しかもバブルの頃のサブリース契約は、契約期間が１５年位で中途解約不可。
家賃は３年ごと１０％値上げ。
値上げ率は協議で変更可ですが、値下げの定めはないというものが多かったのです！</spa n>
当時は、家賃が下がるということは念頭になかったのです。
兎にも角にも、このように借地借家法と最高裁判決によって、サブリースとは、ただの運営一括委託であり家賃の保証ではないというのは明らかです。
もしこの種のトラブルを根本から無くすとしたら、そもそもサブリース契約などしないことです。
もしくは法改正して、新たな最高裁判決が出なくてはなりませんね・・・